Сбор исходно-разрешительной
документации (ИРД)

Перед стартом проектирования выполняются инженерные изыскания. Именно с них начинается подготовка документов: территориального планирования, документации по планировке территории, проектной и рабочей документации на строительство и реконструкцию линейных объектов. Для целей проектирования изыскания включают инженерно-геодезические, геологические, экологические и гидро-метеорологические работы.

Без транспортно-экономических изысканий не обойтись при составлении схем развития сети автомобильных дорог и выборе параметров линейных объектов. Если территория смоделирована корректно, в отчёт по таким изысканиям включаются расчётные технико-экономические показатели — они обосновывают и общие рекомендации по развитию дорожной сети, и конкретные решения по отдельным объектам строительства.

В исходно-разрешительной документации собраны все данные, без которых невозможно принять ключевые проектные решения. Специалисты ОДК (Объединённой Девелоперской Компании) от имени заказчика направляют запросы в эксплуатирующие организации и профильные комитеты для получения технических условий и архивных материалов, прорабатывают предварительные планировочные решения и согласовывают эскизы под дальнейшее проектирование.

Предпроектную проработку ведут при подготовке схем развития автомобильных дорог и при обосновании инвестиций (в том числе под конкретный дорожный объект). На данной стадии опираются на уже накопленные фондовые материалы инженерных изысканий и доступные аэрофотоматериалы, а при необходимости проводят рекогносцировочные обследования. Если стройка идёт на слабых грунтах, вопрос их сохранения в основании сооружений решают по результатам инженерно-геологических изысканий, выполняемых в сокращённом объёме.

Проект планировки территории определяет элементы планировочной структуры, зоны размещения строящихся объектов и параметры их развития; проект межевания, в свою очередь, фиксирует границы земельных участков.

Помимо текстовой части в проект межевания территории входит чертёж межевания, где показываются: красные линии, утверждённые в составе проекта планировки территории, линии отступа от красных линий для определения мест допустимого размещения зданий, строений и сооружений, границы образуемых и изменяемых земельных участков на кадастровом плане территории, условные номера образуемых участков, границы территорий объектов культурного наследия, границы зон с особыми условиями использования территорий и границы зон действия публичных сервитутов.

Когда проект межевания территории сформирован и прошёл согласование со всеми инстанциями, его выносят на публичные слушания. Заинтересованные лица на этой стадии могут ознакомиться с проектом и потребовать внесения в него правок и дополнений. Государственный орган в таком случае обязан рассмотреть замечания, однако итоговое решение — утвердить документ, отклонить его или вернуть на доработку — принимает именно орган власти.

Если утверждённого проекта планировки территории пока нет, это не мешает направить на государственную экспертизу проектную документацию линейного объекта инфраструктуры и (или) результаты инженерных изысканий, выполняемых для её подготовки. Однако положительное заключение государственной экспертизы не выдаётся, пока в экспертную организацию не представлен утверждённый проект планировки территории и (или) проект межевания территории.

Проектная документация — это комплект документов, который раскрывает суть проекта и обосновывает его целесообразность и реализуемость. Объём и содержание такой документации задаются нормативами по разработке проектов и смет, а её комплектность и состав регламентирует Постановление Правительства РФ от 16 февраля 2008 г. № 87 «О составе разделов проектной документации и требования к их содержанию».

Разработка проектной документации начинается после выполнения инженерных изысканий, сбора исходно-разрешительной документации и анализа всех собранных данных.

В состав комплекта проектной документации входят текстовая и графическая части.

В текстовых материалах приводятся сведения об объекте строительства, перечень принятых инженерно-технических решений, пояснительная записка, ссылки на нормативно-технические документы, по которым готовится проектная документация, а также проектные расчёты, подтверждающие принятые решения.

Графическая часть объединяет чертежи принятых проектно-технических решений — схемы, планы и иные документы. В этих материалах отражены планировочные, конструктивно-компоновочные и технологические решения.

В общей пояснительной записке собраны сведения, подтверждающие техническую возможность строительства, а также надёжность и безопасность эксплуатации в конкретных условиях. Сметно-экономическая часть фиксирует стоимость строительства и обосновывает оправданность затрат финансовых, материально-технических и трудовых ресурсов.

Сформированный комплект проектной документации направляется на экспертизу: там проверяется его соответствие требованиям технических регламентов (строительным нормам и правилам, государственным стандартам, градостроительным нормам и т. д.), включая санитарно-эпидемиологические и экологические требования, требования пожарной безопасности и результаты инженерных изысканий. Дополнительно оценивается соответствие самих результатов изысканий требованиям технических регламентов.

Когда проектная и разрешительная документация подготовлена, ОДК при реализации проекта «под ключ» переходит к строительно-монтажным работам. Специалисты, которые разрабатывали документацию, вели надзор и координировали этапы работ по объекту, с самого начала погружены в детали и проблематику проекта. Благодаря этому проект объекта капитального строительства и его реализация согласованы между собой, а строительно-монтажные работы выполняются в соответствии с утверждёнными сроками.